وظیفه سنگین نظارتی بورس برای قیمت‌گذاری منصفانه
در حالی نخستین صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات در هفته پیش رونمایی شد که موضوعاتی مثل خرید و فروشهای دستوری به یکی از ریسکهای کوتاه مدت صندوقهای مذکور در بین اهالی بازار سرمایه تبدیل شده است.
به گزارش راهبرد معاصر، چندی قبل از صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات در سازمان بورس رونمایی شد. در این مراسم، رئیس سازمان بورس ضمن اشاره به اولویت داشتن سرمایه‌گذاری غیرمستقیم مردم در بازار سرمایه در مقابل سرمایه‌گذاری مستقیم، گفت: بیش از 90 درصد از سرمایه‌گذاران مسکن بخش خصوصی هستند و مسکن بخش مغفول مانده در بورس است. با صندوق املاک و مستغلات هر فرد می‌تواند با مبلغ خرد سرمایه‌گذاری کند. نکته دیگر نیز تأمین مالی پروژه‌های مسکن است. نظام بانکی نیز می‌تواند از این صندوق‌ها برای به جریان درآوردن املاک راکد استفاده کرده و دارایی‌های بخش خصوصی و بانک‌ها را به خدمت بگیرد. فروش متری مسکن نیز می‌تواند در همین الگو تعریف شود و از این جهت برای سرمایه‌گذاران خرد جذاب خواهد بود و حتی امکان دریافت اجاره بها را نیز به عنوان سود نقدی دریافت کند و ضمناً دغدغه نقدشوندگی نیز وجود ندارد.
به گزارش تسنیم، اصولا شیوه سرمایه‌گذاری افراد در بورس های مطرح و بزرگ دنیا به صورت غیرمستقیم است. صندوقهای سرمایه‌گذاری یکی از روش‌هایی هستند تا افرادی که زمان یا اطلاعات کافی برای سرمایه‌گذاری مستقیم در بازار سرمایه را ندارند با استفاده از آنها بتوانند با ریسکهای کمتری نسبت به سرمایه‌گذاری مستقیم، در آن سرمایه‌گذاری کنند. شاید بارزترین نکته‌ای که ریسک این سرمایه‌گذاری در این صندوق‌ها را کاهش می‌دهد مدیریت حرفه‌ای دارایی‌ها توسط کارشناسان خبره اشاره کرد. همچنین از دیگر مزیت‌هایی که در این صندوق‌ها وجود دارد نقدشوندگی بالایی است که به واسطه وجود بازار گردان دارند.
مزایا و معایب REITS(صندوق سرمایه گذاری املاک و مستغلات)
صندوق املاک و مستغلات که اولین نمونه آن هفته پیش رونمایی شد و به گفته رئیس سازمان بورس صندوقهای سرمایه‌گذاری املاکِ مشابهی با همین فرایند در روزها و ماه‌های آتی رونمایی می‌شوند، در واقع قصد دارند تا افرادی را که به دلیل سرمایه کم، تقریبا راهی برای ورود به بازار مسکن (چه از نظر سرمایه‌گذاری و چه از نظر خرید مسکن و استفاده شخصی) ندارند را در به نوعی در این بازار سهیم کنند.
در باور سنتی صاحبان سرمایه ایرانی اینطور جا افتاده که سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن، امن‌ترین و پربازده‌ترین سرمایه‌گذاری بلندمدت است و در سال‌های اخیر نیز با توجه به تورم‌های بالایی که اقتصاد کشور را با چالش روبرو کرد، رشد قیمت مسکن و سرمایه‌گذاری در این بخش، توجهات بیشتری را به خود جذب کرد و جذابیت‌های بالای این بازار را پیش از پیش بالا برد.
از آن جایی که سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن، عملا برای سرمایه‌های خرد و اکثریت جامعه غیرقابل دسترس بود صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات به نظر ایده جالبی است که می‌تواند شرایط ورود سرمایه‌های خرد و سرمایه‌گذاران علاقه‌مند به بازار مسکن به این حوزه را تسهیل کند.
در همین خصوص فردین آقا بزرگی، کارشناس بازار سرمایه در گفت‌وگو با تسنیم، در خصوص ابعاد مختلف نماد ارزش مسکن در بازار سهم، گفت: فرایندی که سازمان بورس، در رابطه با چنین صندوق‌هایی در پیش گرفته است، فرایند و یک مسیر درست در راستای شفافیت فروش املاک و مستغلات است. از آن طرف برای خریدار هم به دلیل کثرت عرضه تقاضایی که در آینده و با مکانیزمی که از طریق بورس در نظر گرفته شده، ایجاد می‌شود، با قیمت مناسب‌تری می‌تواند در حوزه مسکن وارد شود. البته برای پیش‌بینی وضعیت و کارکرد صندوق املاک و مستغلات شاید فعلا برای اظهار نظر زود باشد چون چنین صندوقی نمونه خارجی ندارد که عملکرد آن را در سایر کشورها بررسی کنیم و آن را به کشور خودمان تعمیم بدهیم و ما در حوزه خودرو و املاک تقریبا تجربه مشابهی در دنیا نداریم.
وی افزود: اگر این فرایند را در اختیار نهادها و موسسات دولتی قرار دهیم، ممکن است تکالیفی را به اشخاص حقیقی یا حقوقی که به طور مستقیم یا غیرمستقیم در بازار فعال هستند، تحمیل کند که املاکی که تحت مالکیت دولت است را به طور دستوری خرید کنند. یعنی بطور مشخص باید توجه شود که این روش راهکاری برای عرضه اموال مازاد شهرداری‌ها یا دیگر ارگانهای دولتی نباشد که به شکل دستوری فروش برود. البته در گذشته خارج از سیستم بورس هم امکان صورت گرفتن این کار(فروش اموال مازاد به شکل دستوری به اشخاص حقوقی و...) وجود داشت. یکی از موارد شایع این روند فروش از طریق صندوق بازنشستگی کشوری بود. صندوق مذکور با وجود مستقل بودن، اما تحت نظر وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی فعالیت می‌کند. یا موردی دیگر که می‌توان به آن اشاره کرد، ابزاری تحت عنوان اوراق بدهی است که به منظور کنترل تورم و جمع‌کننده نقدینگی منتشر شد اما در نهایت به محلی برای جبران کسری بودجه ی دولت و تامین نقدینگی برای هزینه های جاری تبدیل شد.
این کارشناس بازار سرمایه با اشاره به ضرورت کارشناسی و قیمت گذاری با دقت املاک در این صندوق‌ها گفت: نکته اصلی که باید همواره در این صندوق‌ها به آن دقت شود نحوه قیمت‌گذاری املاکی است که قرار است در این صندوق‌ها به فروش برسند. گروه کارشناسی اگر دقت لازم را نداشته باشند و این املاک بالاتر یا پایین‌تر از قیمتی که قیمت حقیقی و واقعی آنها است به فروش برود می‌تواند تبعات بدی را هم برای کلیت بازار سرمایه و هم از همه مهم‌تر اعتماد سرمایه‌گذاران داشته باشد./ تسنیم